广州市番禺区凭借近郊区位优势、成熟配套及低总价门槛，承接中心城区通勤刚需需求。
吕颖雅/发自广州
进入4月，广州楼市“小阳春”行情延续，交易热度从核心城区向外扩散。作为传统刚需承接地，广州市番禺区在成交回暖的同时，个别项目出现价格上调迹象。
位于广州市番禺区大石板块的越秀鸿璟台，是近期市场关注度较高的项目之一，该项目于去年10月底拿地，12月底入市，从开发到去化节奏均较快。根据阳光家缘数据显示，项目已网签近200套。近期，项目开放实景展示区及下沉式会所，并启动新一轮加推，产品涵盖约90~122平方米三至四房，价格约3万~3.7万元/平方米。
越秀鸿璟台实景图。吕颖雅
/摄
据项目营销负责人介绍，今年一季度，该项目销售面积位居广州市番禺区第一（数据来源：中指研究院）。同时，项目价格亦出现上调，以约89平方米三房为例，首开总价约230万元起，目前同类产品已升至约265万元起。
不过，这一变化尚未形成普遍趋势，更接近于单个项目在去化顺畅背景下的价格试探。市场整体仍处于修复阶段，番禺楼市价格以平稳为主。
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低总价产品入市多
从成交结构来看，广州市番禺区的核心支撑是刚需客户。
克而瑞数据显示，2025年，广州商品住宅成交中，总价200万~300万元间为刚需主力成交带。其中，广州市番禺区凭借近郊区位优势、成熟的生活配套及相对友好的总价门槛，承接来自天河、越秀、海珠等中心城区的通勤刚需需求，期内成交2827套、成交面积27.87万平方米，占全市该价格段成交面积的21.95%，位列全市第一。
2025年广州总价200万~300万元商品住宅成交分布
（数据来源：克而瑞）
在供给端，这一价格带的产品分布广泛，除越秀鸿璟台外，广州亚运城最后一个住宅组团中海环宇熙和已开放样板间，主推86平方米三房、115~128平方米四房及160平方米大四房，吹风总价约230万元起，主打“近地铁、产品新、社区配套成熟”。
此外，广州南站的万科檐屿城、创新城的越秀大学星汇锦城、市桥的信达繁花里、石碁南的广州地铁珑曜上城等热门项目，也均在这一价格带展开竞争。
在刚需客户之外，广州市番禺区改善与高端市场同步活跃。“小阳春”期间，华润长隆万博悦府、越秀万博和臻、耀胜新世界广场等改善项目持续去化；星河湾半岛、南天名苑等高端项目亦出现圈层组团购买、亿元级总价成交等案例，成为区域高端购买力的风向标。与此同时，绿城位于黄沙岛的纯墅项目预计于5月开放示范区，约500米南向一线江景资源，将进一步拉升番禺区滨江豪宅板块的能级。
库存方面，据广州中原研究发展部数据，截至3月底，广州市番禺区一手住宅库存为193.2万平方米，位列全市第三；去化周期24.2个月，整体处于中游水平，供需关系相对均衡。
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产业人口持续导入支撑”
广州市番禺区楼市的韧性，更多来自产业与人口的持续导入。
近年来，番禺区推进“智造+智核”双轮驱动，构建“2104”现代化产业体系，培育形成智能网联与新能源汽车、时尚消费品两大千亿支柱产业，人工智能、低空经济、海洋经济等新兴产业蓬勃发展，灯光音响、珠宝首饰等传统产业加快数字化升级。
目前，番禺区已集聚海大集团、广汽集团、希音集团3家千亿级企业，29家上市企业、4家独角兽企业、1830家国家级高新技术企业、852家省级专精特新企业，45.5万户市场主体在此扎根生长。
以时尚产业为例，广东时装周已永久落户番禺区。近期，香江1号更成为时装周的“常年展演基地”，进一步放大番禺的“链主效应”——以希音、比音勒芬、茵曼等链主企业为龙头，带动上下游设计、制造、品牌与营销等全链条协同发展，长隆万博商圈也正加速向国家级商圈迈进。
在科创领域，广州大学城汇聚12所高校、73位院士，53个国家级科研平台，科研人才密度全国第一。2025年，番禺区新增高新技术企业496家，推动企业创新成果从“实验室”走向“生产线”。
产业的蓬勃发展，为楼市带来了坚实的购买力基础，无论是万博CBD的商务人群，还是大学城的科研人才，还是时尚产业链上的从业者，都构成了番禺多元的购房客群。
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将推20宗住宅用地入市
需求之外，土地供给也在影响市场预期。
3月底，广州市番禺区举行2026年度土地推介与城市合伙人邀约会，推出3.1万亩各类用地及171万平方米国有资产招商空间，其中包含20宗住宅用地、约133万平方米，覆盖万博、南站、大学城、洛溪等核心板块。
其中，万博CBD西侧地块最受关注，紧邻番禺大道与南大干线，距南村万博地铁站约1.2公里，周边教育与商业配套成熟。此外，万博板块的市广路地铁站北侧地块、誉山公园西侧地块容积率分别低至1.8与1.6，意味着核心CBD将出现低密改善型住区供给。
广州南站板块同样亮点突出，共推出2宗涉宅地块，其中幸福涌西侧地块承接南站枢纽经济外溢，交通便捷，南站核心区地块则临近石壁站。同时，板块内还规划供应约95公顷商业用地，将加速南站枢纽从“流量”向“留量”的转化，进一步提升职住平衡水平。
环大学城创新区的东西庄地块容积率仅2.0，搭配南村科创居住地块，着力打造大学城科研人才的高品质居住“后花园”，精准对接科创人才的居住需求。新中轴南段推出南浦岛、南浦半岛及上涌、厦滘滨江地块；市桥板块则推出明珠电气、市桥货运站、市桥客运站等地块，依托老城成熟配套，生活便利度较高。
从整体土地供应结构来看，广州市番禺区正在形成“核心CBD高端改善+枢纽板块刚需首置+环大学城人才社区+老城区便利居住”的多层次住宅供给体系，这一结构既匹配了不同客群的差异化需求，也为房企提供了更清晰的产品定位与开发方向。
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